RealityPrep

Zákon o realitním zprostředkování: co změnil od 2020

Vydáno 13. 11. 2026 · fakta ověřena k 4. 11. 2026 · 5 min čtení

Zákon o realitním zprostředkování je účinný od 3. 3. 2020. Co změnil proti době volné živnosti, jak běžela přechodná období a co z něj znát u zkoušky.

Do března 2020 mohl realitního makléře dělat skoro každý s volnou živností. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, účinný od 3. 3. 2020, z realitního zprostředkování udělal vázanou živnost s odbornou způsobilostí, povinným pojištěním a pravidly pro smlouvy, provize a úschovy. Přechodná období skončila v letech 2020 až 2022. Dnes platí pro všechny.

Jak to vypadalo před rokem 2020?

Realitní zprostředkování se do 3. 3. 2020 provozovalo v rámci volné živnosti „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“. Vyplývá to přímo z přechodných ustanovení zákona o realitním zprostředkování. Pro volnou živnost živnostenský zákon odbornou způsobilost nevyžaduje.

Profesní kvalifikace existovala už tehdy, pod názvem Obchodník s realitami (kód 66-042-M, standard platný od 1. 12. 2015). Byla ale dobrovolná. Jak se zkouška od té doby proměnila, popisujeme v článku Zkouška realitního makléře dříve a dnes.

Kdy zákon začal platit?

UdálostDatum
Zákon přijat19. 12. 2019
Platnost (vyhlášení ve Sbírce, částka 18/2020)17. 2. 2020
Účinnost3. 3. 2020
Novela č. 190/2020 Sb. (prodloužení přechodné lhůty)účinná od 25. 4. 2020
Další novely (527/2020 Sb., 249/2021 Sb.)znění od 1. 6. 2021 a 1. 7. 2021
Aktuální zněníod 1. 7. 2021

Zajímavost: § 27 zákona dodnes uvádí účinnost „dnem 1. ledna 2020“. Vyhlášen byl ale až 17. 2. 2020 a účinnosti nabyl 3. 3. 2020.

Co zákon změnil?

Odborná způsobilost

Realitní zprostředkování se stalo vázanou živností. Podnikatel musí splnit přílohu č. 2 živnostenského zákona a každý, kdo pro kancelář činnost vykonává, přílohu č. 5. Profesní kvalifikace 66-042-M je jednou z cest v obou přílohách. Přehled všech cest najdeš v článku Realitní makléř bez praxe.

Bezúhonnost a pojištění

Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný. Musí být pojištěn pro případ újmy způsobené zájemci s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh událostí v jednom roce. Spoluúčast smí být nejvýš 5 000 Kč nebo 1 % z pojistného plnění. Kdo jedná jen jménem jiné kanceláře na základě písemné smlouvy, má limity poloviční. Smlouvu o pojištění předkládá Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů od uzavření.

Pravidla pro smlouvy a provize

PravidloParagraf
Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemn᧠9
Musí obsahovat předmět, cenu nebo nájemné a výši provize, jinak je neplatn᧠10
Výpis z katastru ne starší než 3 pracovní dny nejpozději v den uzavření smlouvy, jinak má zájemce 14 dnů na odstoupení§ 11
Informace o závadách a omezeních a o provizi od druhé strany§ 12
Spotřebitele nelze smluvně zavázat k uzavření realitní smlouvy§ 14
Smlouva nesmí být na stejné listině jako realitní smlouva§ 15
Se spotřebitelem nelze použít směnku ani šek§ 16
Výhradnost se spotřebitelem nejvýš na 6 měsíců, prodloužit nejdřív 30 dnů před koncem§ 17
Výpovědní doba u smlouvy na dobu neurčitou se spotřebitelem nejvýš 1 měsíc§ 18
Záloha na provizi od spotřebitele nejvýš dvě třetiny provize§ 19

Úschova peněz

Makléř nesmí nabízet úschovu ani zprostředkovat úschovu u nikoho jiného než u banky, notáře, advokáta nebo v zákonem daných řízeních u soudního exekutora. Vlastní úschovu smí poskytnout jen na písemnou žádost zájemce na samostatné listině, na samostatném účtu u banky, bezhotovostně a s evidencí úschov. Porušení je přestupek s pokutou až 500 000 Kč. Chybějící pojištění až 1 000 000 Kč.

Jak běžela přechodná období?

  • Ohlášení vázané živnosti: podnikatel, který zprostředkovával na volnou živnost, měl ohlásit vázanou živnost a doložit odbornou způsobilost do 12 měsíců od účinnosti zákona. Původně šlo o 6 měsíců. Na 12 lhůtu prodloužila novela č. 190/2020 Sb.
  • Pojištění museli stávající podnikatelé sjednat do 2 měsíců od účinnosti.
  • Lidé v kancelářích: povinnost zajistit činnost jen odborně způsobilými osobami podle § 7 odst. 6 živnostenského zákona měli realitní zprostředkovatelé splnit do 2 let od účinnosti zákona.
  • Nováčci pod hlavičkou jiné kanceláře bez odborné způsobilosti mohli podle přechodných ustanovení působit na volnou živnost nejdéle do 31. 12. 2021, a to jen jménem kanceláře a bez úschov.

Všechny lhůty uplynuly. Kdo dnes začíná, potřebuje odbornou způsobilost hned. Výjimka pro nováčky už neexistuje.

Co z toho plyne pro tvou přípravu?

Zákon o realitním zprostředkování je první kritérium písemného testu. Čísla z něj se vyplatí znát zpaměti: 3 pracovní dny, 14 dnů, 6 měsíců, 30 dnů, 1 měsíc, dvě třetiny, limity pojištění. Zákon se od 1. 7. 2021 nezměnil, takže se můžeš učit z aktuálního znění bez obav, že ho do zkoušky někdo přepíše. Před zkouškou si ale vždy ověř, že na zakonyprolidi.cz nebo e-sbirka.cz není ohlášené budoucí znění.

Otázky k zákonu o realitním zprostředkování s vysvětlením a paragrafem a test nanečisto ve formátu zkoušky najdeš na RealityPrepu.

Zdroje

Příprava: Realitní zprostředkovatel (66-042-M)

Písemný test ve formátu zkoušky (28 otázek, 3 možnosti, 30 minut), ústní okruhy, modelové situace a etická dilemata. S účtem zdarma si vyzkoušíš ukázku a uvidíš, kde jsi.

Vytvořit účet zdarma

RealityPrep je nezávislá studijní pomůcka, není spojena s pořadateli zkoušek ani jimi schválena. Pravidla a poplatky se mění, před přihláškou je ověř u pořadatele.

Další články

Všechny články →